Dans la zone urbaine de Dakar, 51,6% des chefs de ménage sont des locataires, 41,1% des propriétaires et 6,3% sont logés gratuitement. C'est ce qui ressort d'une étude monographique sur les services immobiliers du logement à Dakar réalisé par l'Agence nationale de la statistique et de démographie (ANSD). Aussi la plupart des ménages jugent-ils les tarifs de location très élevés.

 

 

Une baisse du loyer de près de 35% est souhaitée par les locataires. C'est le constat de l'enquête sur les services immobiliers du logement à Dakar de l'Agence nationale de la statistique et de démographie (ANSD) en août dernier, et publiée hier sur son site. Cette configuration s’inscrit quasiment dans la continuité des tendances passées où la proportion de ménages locataires était ''de 43,8%1 et 49,4%2 respectivement en 1988 et 2002'', souligne le document. Le renchérissement continu du loyer noté au cours de ces dernières années confère aux charges de location un poids de plus en plus important dans le budget des ménages. La part du loyer dans le revenu des ménages est ''de 24 ,9% au niveau de la région de Dakar. Elle est de plus de 34% chez les ménages locataires ayant moins de 80 000 F Cfa par mois et de 22,4% chez ceux qui ont plus de 220 000 F Cfa par mois'', poursuit l'enquête.

 

Revenant sur les conditions d'acquisition du logement, le document insiste sur la ''caution'' qui constitue une garantie pour les éventuelles réparations et une ''avance'' permettant de se prémunir du risque d’insolvabilité du locataire. Dans l’agglomération de Dakar, 44,8% des baux ont été établis sur la base d’un (1) mois de loyer d’avance et un (1) mois de caution en 2010, tandis que 17,2% des baux ont exigé deux (2) mois de loyer d’avance et un (1) mois de caution, et 27,2% un mois de loyer d’avance. ''De telles pratiques constituent des contraintes majeures pour l’accès au logement, notamment pour les ménages en situation de précarité'', relève-t-on.

 

Envolée des prix

 

L’envolée du niveau du loyer est mise en évidence par le rapport. A partir du milieu des années 90, elle a connu un rythme soutenu, jusque dans les années 2000, avant de connaître un ralentissement. Cette situation a prévalu dans tous les départements de la région de Dakar. La valeur moyenne mensuelle de la location dans la région de Dakar est ressortie en hausse de ''115,8% entre 1994 et 1999, puis de 38,6% entre 2000 et 2009 en passant de 14604 F Cfa à 31 509 F Cfa, puis à 43 682 F Cfa'', informent les enquêteurs.

 

Cette évolution du loyer a des conséquences sociales négatives du fait que plus du tiers des locataires (37,6%) déclarent éprouver souvent des problèmes pour payer le loyer. Il s’ensuit souvent des retards de paiement et des impayés de loyer, signale le document. ''Aussi, un nombre important de locataires désire changer de logement pour cause de loyer trop cher. Certains optent pour des habitats pouvant ''porter atteinte à leur santé (zones inondées, maisons inachevées) afin de payer des loyers moins chers'', expliquent l'enquête.

 

Parmi les facteurs explicatifs des prix du logement figure en bonne place la stratification des départements de Dakar qui a favorisé la mise en évidence de fortes disparités entre les quartiers, notamment entre le centre-ville et la banlieue. ''Dans le département de Dakar, le prix moyen des loyers est généralement deux fois plus élevé que dans les autres départements de la région et, ceci, quel que soit le standing'', avise le document.

 

En 2010, note le document, la zone urbaine de la région de Dakar comptait plus d'une majorité de logements essentiellement concentrés dans le département de Dakar (51,1%) et Pikine (32,4%). Les départements de Guédiawaye et Rufisque regroupaient respectivement 9,9% et 6,5% des logements. Ces logements se situent à 52,3% dans le bas standing, 41,8% dans le moyen standing et seulement 5,9% dans le haut standing.

 

Un autre facteur explicatif de la fixation du niveau de loyer réside sur le fait que le prix du mètre carré de terrain a été multiplié par près de ''2,5 entre 1994 et 2 000, puis par plus de 2 entre 2000 et 2009. Chez les promoteurs, ce rapport est de 4 entre 1994 et 2009'', informe l'ANSD. Au même moment, ajout-elle, ''les coûts de construction des logements des ménages ont connu un renchérissement notable. A titre d’exemple, le coût moyen de construction d’une maison basse s’est sensiblement apprécié en passant à 9,9 millions de F Cfa entre 1994 et 1999 pour ressortir à 14,3 millions sur la période 2000 – 2010, soit une augmentation de 44,4%''.

Concernant le profil des locataires, le parc locatif de la région de Dakar est essentiellement occupé par des ''Sénégalais (86,9%) et des Guinéens (9,1%). Les chefs de ménage locataires de la région sont majoritairement des hommes (71,5%) contre 28,5% de femmes'', recense l'Agence.

 

Le cas des intermédiaires

 

A part les agences immobilières, existent des courtiers qui sont des travailleurs indépendants investissant généralement une zone d’habitation donnée pour répertorier, cataloguer et porter à la connaissance du public les logements et terrains en location ou en vente. Les courtiers enquêtés sont presque tous des hommes (99,1%), mariés (71,7%), âgés entre 40 et 65 ans (74,5%). Pour les visites, les courtiers exigent en moyenne 2 000 F Cfa pour présenter les produits aux clients. Quant aux frais de commission, le pourcentage moyen que fixent les courtiers est de 47,1 % du montant du premier mois de loyer ; 5,1% de la valeur du terrain ; 5,3% de la valeur de la maison, relate le document.

 

En termes de recettes, ''l’intermédiation dans la location représente 13,7% (1,223 million F Cfa) du chiffre d’affaires total généré par les loyers dont 7,8% pour les agences et 5,9% pour les courtiers'', explique le document. Les agences immobilières tirent, selon le type de logement, ''45,2% de leur chiffre d’affaires des maisons individuelles à étage. Selon le type de logement et la région, cette part est plus importante à Dakar (58,8%)'', relève l'enquête.

 

''Régulation plus appropriée''

 

Ainsi, pour soulager les ménages du ''fardeau'' que représentent les charges de location, il convient de mettre en place de nouveaux mécanismes ''de régulation plus appropriés du secteur de l’immobilier, de renforcer le dispositif de suivi des prix pratiqués et d’alléger les conditions d’accès à la location pour tenir compte de la solvabilité des ménages'', recommande l'ANSD.

 

En outre, préconisent les auteurs de ce rapport, ''le désengorgement de la capitale qui concentre l’essentiel des activités économiques ainsi que la promotion des logements sociaux pourraient également contribuer à infléchir les tendances à la hausse du loyer et amoindrir son poids dans le budget des ménages''. Par ailleurs, la facilitation de l’implantation de sociétés de ''production de matériaux de construction pourrait aussi favoriser la baisse de coûts de production qui constituent l’essentiel des dépenses de construction'', indique la même source.

 

PIERRE BIRAME DIOH

 

 

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