Le débat sur l’intangibilité du titre foncier ne peut plus être abordé de manière abstraite. Il est désormais au cœur d’une problématique concrète, clairement exposée par le Premier ministre, lors de sa conférence de presse du 12 MARS 2026 ;

Selon lui, certains anciens responsables publics — ex-fonctionnaires, magistrats ou anciens ministres — continuent d’occuper des résidences appartenant à l’État, alors même qu’ils ne remplissent plus les conditions pour en disposer.

Il a également souligné que plusieurs occupants recourent à des mécanismes juridiques pour maintenir leur emprise sur ces biens, notamment en obtenant des baux de longue durée pouvant aller jusqu’à cinquante ans et leur transformation gratuite  en « titres fonciers définitifs et inattaquables » alors même qu’ils ne remplissaient pas les conditions légales .

Face à ces pratiques, le chef du gouvernement a dénoncé des situations qu’il juge contraires à l’intérêt général, tout en critiquant les recours judiciaires engagés pour empêcher l’État de récupérer ses biens. Il a en outre relevé une contradiction particulièrement frappante : l’État mobilise des ressources importantes pour loger les responsables en fonction, tandis que des immeubles publics continuent d’être cédés  (gratuitement ou  à des prix dérisoires ) à d’anciens dignitaires .

Au regard de ce contexte particulièrement préoccupant, marqué par des dérives avérées dans la gestion et l’appropriation du patrimoine immobilier de l’État, il apparaît nécessaire d’adopter une lecture à la fois rigoureuse et renouvelée du principe d’intangibilité du titre foncier.

Dès lors, une question essentielle se pose : le principe d’intangibilité du titre foncier peut-il continuer à protéger des situations juridiquement irrégulières et manifestement contraires à l’intérêt général ?

Une telle démarche impose de dépasser les affirmations de principe pour en examiner les fondements, les limites et les conditions d’application. C’est dans cette perspective que l’analyse qui suit s’articule autour de neuf axes complémentaires, visant successivement à clarifier les termes du débat, à établir le constat des dysfonctionnements, à préciser la portée réelle du principe d’intangibilité, à rappeler les exigences fondamentales de légalité, à répondre aux objections soulevées, à examiner la position de l’État face à ses propres irrégularités, à définir les contours d’une réforme équilibrée, à en souligner les enjeux politiques et, enfin, à réaffirmer la primauté de la légalité comme condition essentielle de toute sécurité juridique.

I. Une clarification nécessaire : il ne s’agit pas d’affaiblir la sécurité juridique, mais de la restaurer

Il convient, dès l’abord, de lever toute ambiguïté.

La réflexion engagée ne vise pas à remettre en cause la sécurité juridique attachée au titre foncier. Elle vise, au contraire, à la préserver en la débarrassant de ses dérives.

Le principe posé à l’article 42 de la Loi n°2011-07 du 30 mars 2011 relative au régime de la propriété foncière n’a jamais eu pour finalité de sanctuariser la fraude ou de consolider des situations irrégulières.

Il protège le droit régulièrement constitué. Il ne protège pas son détournement.

Ainsi, la position défendue est claire :il ne s’agit pas de remettre en cause  l’intangibilité du titre foncier en tant que principe, mais de refuser plutôt qu’elle soit utilisée comme un instrument de protection de l’illégalité.

II. Un constat sans équivoque : des mécanismes juridiques instrumentalisés au détriment de l’État

Les faits décrits par le Premier ministre ne relèvent pas de situations isolées. Ils révèlent un phénomène plus profond. Des biens appartenant à l’État ont été occupés au-delà des conditions légales puis transformés en droits durables par le biais de montages juridiques avant d’être sécurisés par des titres ou des conventions conclus en méconnaissance (ou en violation) des règles domaniales.

Dans certains cas, des procédures légales de cessions définitives de baux emphytéotiques  ont été détournées pour produire un effet de consolidation et donner une apparence de légalité à des situations irrégulières .Dans d’autres cas , des recours judiciaires ont été engagés pour empêcher la restitution des biens ou demander une indemnisation juste et préalable le cas échéant .

Le résultat est juridiquement et politiquement inacceptable : l’État se trouve contraint d’indemniser ou de contourner juridiquement pour récupérer des biens qui lui appartiennent déjà.

III. Le principe d’intangibilité du titre foncier : un principe nécessaire mais non absolu

L’article 42 affirme que le titre foncier est définitif et inattaquable.

Cependant, cette affirmation ne devrait pas être comprise comme un principe absolu. En droit, tout acte tire sa validité de sa régularité. Un acte entaché d’irrégularité substantielle ne peut produire des effets irréversibles.

Le titre foncier n’échappe pas à cette logique. Il est l’aboutissement d’une procédure. Si cette procédure est viciée dans ses éléments essentiels (fraude, violation des règles de compétence, méconnaissance des conditions légales de cession — alors le titre perd sa base juridique.)

Dans une telle hypothèse, l’intangibilité ne protège plus un droit. Elle protège une anomalie.

IV. Une règle fondamentale du droit : la fraude et l’illégalité ne peuvent produire des effets définitifs

Le droit repose sur un principe constant : la fraude corrompt tout.

Admettre que des actes irréguliers puissent produire des droits irrévocables reviendrait à consacrer une logique dangereuse, selon laquelle l’illégalité pourrait devenir une source de propriété.

Une telle perspective est incompatible avec l’État de droit. Un système juridique cohérent ne peut accepter que des biens publics soient captés par des procédés irréguliers ;et que cette captation soit protégée par le principe d’intangibilité.

En tout état de cause la sécurité juridique ne saurait être dissociée de la légalité.

V. L’argument de l’insécurité juridique : une objection mal posée

Certains soutiennent que la remise en cause de titres fonciers créerait une insécurité pour les investisseurs et les opérateurs économiques. Cet argument doit être examiné avec lucidité.

La véritable insécurité ne réside pas dans la correction des irrégularités. Elle réside dans leur maintien.Un système qui protège des titres viciés fragilise la confiance dans le droit ;introduit une incertitude permanente et dissuade les acteurs sérieux.

À l’inverse, un système qui garantit que seuls les droits régulièrement constitués sont protégés renforce la crédibilité de l’ordre juridique.

VI. L’État ne peut être juridiquement prisonnier de ses propres irrégularités

La situation actuelle évoquée par le Premier Ministre place l’État dans une contradiction manifeste :

• soit il accepte la consolidation de situations irrégulières, au détriment de son patrimoine ;

• soit il est contraint de recourir à des mécanismes comme l’expropriation pour récupérer ses propres biens.

Cette seconde option est juridiquement contestable : il s’agit d’un enrichissement sans cause, dans la mesure où le bénéficiaire perçoit une indemnité fondée sur un droit de propriété irrégulièrement constitué, privant ainsi l’État de ressources publiques au profit d’un avantage dépourvu de base légale et moralement inacceptable .

Elle est également moralement inacceptable en ce qu’elle conduit l’État à verser une indemnité à un bénéficiaire irrégulier pour récupérer un bien qui lui appartient déjà

VII. Une réforme nécessaire : assainir sans déstabiliser

La réforme que nous préconisons  n’est ni brutale ni généralisée. Elle repose sur une distinction claire :

• les titres régulièrement établis demeurent protégés ;

• les titres entachés d’irrégularités substantielles peuvent être remis en cause.

Elle s’inscrit dans un cadre procédural garantissant le respect du contradictoire ;la protection des tiers de bonne foi et une indemnisation limitée aux dépenses utiles.

Il ne s’agit donc pas de bouleverser le système, mais de le purifier.

VIII. Une exigence politique : restaurer l’autorité de l’État et la justice foncière

Au-delà des considérations juridiques, la réforme répond à une exigence politique forte. L’État doit être en mesure de protéger son patrimoine ;corriger les dérives et réaffirmer ainsi l’égalité devant la loi.

Les citoyens ne peuvent accepter que des biens publics soient accaparés et que cette situation soit juridiquement protégée. La réforme doit envoyer un message clair :la loi protège l’intérêt général, et non les privilèges irréguliers.

En définitive et pour conclure ,la question posée est simple :Souhaitons-nous un système qui protège les titres fonciers, quelle que soit leur origine, ou un système qui protège la légalité ?

Un titre foncier ne mérite d’être dit définitif que s’il est né à la lumière, dans la droiture des règles, lavé de toute ruse et de toute main obscure. Car lorsque la fraude s’y glisse comme une ombre obstinée, lorsque l’irrégularité en tort les fondations, ce titre n’est plus un rempart de droit, mais une blessure faite à la justice, une vérité maquillée qui chancelle sous son propre poids.

L’intangibilité du titre foncier, oui, qu’elle soit une forteresse, haute et fière, dressée pour protéger la sécurité des biens et la confiance de leurs  propriétaires . Mais qu’on ne s’y trompe pas : aucune forteresse digne de ce nom ne doit offrir ses murs à la fraude, ni ses portes à l’illégalité. Car une forteresse qui protège le mensonge cesse d’être une protection ; elle devient une complicité silencieuse.

Allé B SINE
Expert juriste foncier
Ancien Directeur des domaines